Dưới đây là ý kiến pháp lý của Luật sư Nguyễn Thị Phong Lan (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) Giám đốc Công ty Luật TNHH Intelico - Hà Nội về nội dung này:

Luật sư Nguyễn Thị Phong Lan

1.Điều kiện và trách nhiệm của tổ chức, cá nhân kinh doanh môi giới bất động sản

1.1. Đối với cá nhân

Căn cứ khoản 2 Điều 61 Luật Kinh doanh môi giới bất động sản năm 2023, cá nhân muốn thực hiện kinh doanh môi giới bất động sản cần đáp ứng các điều kiện sau:

- Có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản;

- Phải hành nghề trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.

Như vậy, cá nhân muốn kinh doanh môi giới phải đáp ứng đầy đủ 02 điều kiện trên. 

Đối với cá nhân đã đủ điều kiện, cá nhân phải thực hiện trách nhiệm, nghĩa vụ liên quan đến cung cấp thông tin với Khách hàng phải đầy đủ, trung thực hồ sơ và chịu trách nhiệm về hồ sơ, thông tin do mình cung cấp (khoản 2 Điều 65 Luật kinh doanh bất động sản năm 2023).

1.2. Đối với tổ chức 

Căn cứ khoản 1 Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, để được thực hiện kinh doanh môi giới bất động sản, tổ chức cần đáp ứng các điều kiện sau:

-Thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản;

- Có quy chế hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản;

- Đáp ứng điều kiện về cơ sở vật chất và kỹ thuật;

- Có ít nhất 01 cá nhân có Chứng chỉ môi giới bất động sản;

- Đã gửi thông tin về doanh nghiệp đến Uỷ ban nhân dân tỉnh và được đăng tải.

Do đó, tổ chức phải đáp ứng đầy đủ 05 điều kiện nêu trên sẽ được thực hiện kinh doanh môi giới bất động sản đối với Khách hàng. 

Đối với tổ chức đã đủ điều kiện, giống như cá nhân, tổ chức có trách nhiệm, cung cấp đầy đủ, trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản do mình môi giới và chịu trách nhiệm về hồ sơ, thông tin do mình cung cấp (điểm a khoản 1 Điều 65 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023). 

Từ những căn cứ trên, khi làm việc với bên môi giới bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh, khách hàng cần kiểm tra các điều kiện, tiêu chuẩn đối với các cá nhân, tổ chức kinh doanh môi giới bất động sản để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Bởi lẽ, khi xảy ra các vấn đề không mong muốn, khách hàng sẽ căn cứ các nội dung này để có cơ sở giải quyết vụ việc. 

2. Chế tài xử lý vi phạm đối với hành vi vi phạm cung cấp thông tin về bất động sản trong kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản

Tại Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và Bộ quy tắc đạo đức và ứng xử nghề nghiệp môi giới bất động sản Việt Nam năm 2018 quy định về các hành vi bị nghiêm cấm liên quan đến việc cung cấp thông tin về bất động sản, bao gồm:

- Hành vi giả mạo tài liệu, cố ý làm sai lệch thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh;

- Hành vi không công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh;

- Hành vi gian lận, lừa dối, lừa đảo trong kinh doanh bất động sản.

Theo đó, khách hàng cần lưu ý rằng các hành vi cung cấp thông tin sai lệch về bất động sản, như giả mạo tài liệu hoặc không công khai đầy đủ thông tin bị nghiêm cấm và xử lý nghiêm theo quy định pháp luật. Vì vậy, khi làm việc với môi giới bất động sản, khách hàng nên yêu cầu cung cấp thông tin chính xác, minh bạch và đảm bảo quyền lợi của mình được bảo vệ một cách tốt nhất.

Trường hợp, cá nhân/tổ chức kinh doanh môi giới bất động sản vi phạm về việc cung cấp thông tin bất động sản thì tùy vào mức độ, cá nhân/tổ chức có thể bị xử lý nghiêm khắc với 03 hình thức xử lý chính (bao gồm xử lý vi phạm hành chính, trách nhiệm dân sự và trách nhiệm hình sự).

2.1. Xử lý vi phạm hành chính

Căn cứ điểm c khoản 3 Điều 4 và điểm b khoản 3 Điều 59 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP, trường hợp cá nhân/tổ chức có hành vi không cung cấp, cung cấp không đầy đủ hoặc cung cấp không trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản mà mình môi giới sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính. 

Theo đó, mức xử phạt đối với tổ chức là phạt tiền từ 200.000.000 đồng đến 250.000.000 đồng và đối với cá nhân là từ 100.000.000 đồng đến 125.000.000 đồng.

Ngoài ra, tổ chức/cá nhân vi phạm sẽ phải thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả, bao gồm việc cung cấp lại thông tin chính xác về bất động sản cho khách hàng theo quy định tại điểm g khoản 5 Điều 59 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP.

2.2. Trách nhiệm dân sự

Trường hợp cá nhân/tổ chức kinh doanh môi giới bất động sản cung cấp thông tin sai lệch hoặc thiếu sót về bất động sản, họ sẽ phải chịu trách nhiệm dân sự, bao gồm việc bồi thường thiệt hại thực tế mà các bên bị ảnh hưởng phải gánh chịu. Việc bồi thường thiệt hại này có thể được chia thành hai hình thức chính: bồi thường thiệt hại trong hợp đồng hoặc bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng.

a. Bồi thường thiệt hại trong hợp đồng:

Trường hợp cá nhân/tổ chức kinh doanh môi giới bất động sản vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin chính xác và đầy đủ về bất động sản, gây thiệt hại cho Khách hàng, Khách hàng có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại theo nội dung hợp đồng. 

Trong đó, bao gồm việc bồi thường các thiệt hại trực tiếp mà Khách hàng phải chịu như chi phí phát sinh, tổn thất tài chính hoặc thiệt hại do việc mua bán bất động sản không đúng sự thật.

b. Bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng:

Trường hợp cá nhân/tổ chức kinh doanh môi giới bất động sản vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin chính xác và đầy đủ về bất động sản, gây thiệt hại cho Khách hàng, Khách hàng có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại xảy ra trên thực tế (thiệt hại vật chất và thiệt hại tinh thần) do hành vi gian dối của bên môi giới gây ra.

2.3. Trách nhiệm hình sự

Trường hợp cá nhân/tổ chức kinh doanh môi giới bất động sản có hành vi gian dối trong môi giới bất động sản và hành vi này có tính chất nghiêm trọng, xâm phạm đến trật tự xã hội và gây thiệt hại lớn về tài sản hoặc quyền lợi hợp pháp của Khách hàng có thể phải chịu trách nhiệm hình sự theo tội Lừa đảo chiếm đoạt tài sản được quy định tại Điều 174 Bộ luật Hình sự năm 2015 (mức phạt thấp nhất cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt 6 tháng tù giam và mức phạt cao nhất là chung thân). 

Như vậy, tùy vào mức độ, hậu quả trên thực tế, cá nhân/tổ chức có thể bị xử lý vi phạm hành chính, trách nhiệm dân sự và trách nhiệm hình sự khi vi phạm.

IV. Đề xuất 

Khi giao dịch với cá nhân/tổ chức kinh doanh bất động sản, để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình, khách hàng cần lưu ý một số vấn đề sau:

- Đề nghị cá nhân/tổ chức cung cấp các thông tin, tài liệu đã đủ điều kiện, tiêu chuẩn được kinh doanh môi giới bất động sản;

- Yêu cầu cá nhân/tổ chức cung cấp thông tin đầy đủ, chính xác khi tham gia giao dịch;

- Xem xét các điều khoản cụ thể, rõ ràng, xác định quyền lợi và trách nhiệm của các bên tránh trường hợp Khách hàng bị thiệt hại khi phát sinh tranh chấp.

Trường hợp cá nhân/tổ chức kinh doanh bất động sản cố tình vi phạm về việc cung cấp thông tin bất động sản, tùy vào mức độ và thiệt hại thực tế xảy ra đối với khách hàng, cá nhân/tổ chức có thể bị xử lý vi phạm hành chính, trách nhiệm dân sự và trách nhiệm hình sự. 

Duy Phách