Luật sư Bùi Thúy Hằng, Giám đốc - Công ty luật TNHH Kim Phát - Đoàn luật sư thành phố Hà Nội trả lời như sau:

Luật sư Bùi Thúy Hằng

1. Các loại thuế, phí, lệ phí phải nộp khi cá nhân chuyển nhượng bất động sản bao gồm: 

1.1 Thuế thu nhập cá nhân là 2% (Căn cứ Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC ngày 15/06/2015 sửa đổi, bổ sung Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC)

1.2.Lệ phí trước bạ là 0,5% (theo Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP)

1.3. Phí công chứng (theo khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC)

1.4. Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (theo điểm đ khoản 2 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC)

1.5. Phí thẩm định hồ sơ (theo khoản 3 Điều 1 Thông tư 106/2021/TT-BTC)

2. Các trường hợp miễn thuế TNCN khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 

Trường hợp 1: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa thành viên trong gia đình với nhau:

Theo khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC (sửa đổi bởi khoản 1 Điều 12 Thông tư 92/2015/TT-BTC) thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa những người trong gia đình với nhau được sẽ được miễn thuế TNCN gồm: chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.

Như vậy, viêc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng; giữa bố vợ mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Ngoài ra, trường hợp bất động sản là đất đai do vợ hoặc chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân được xác định là tài sản chung của vợ chồng, khi ly hôn được phân chia theo thỏa thuận hoặc do tòa án phán quyết thì việc phân chia tài sản này cũng sẽ được miễn thuế TNCN.

Trường hợp 2: Người chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có 01 căn nhà ở/ thửa đất ở duy nhất.

Theo khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC (sửa đổi bởi khoản 1 Điều 12 Thông tư 92/2015/TT-BTC) quy định, trong trường hợp người có thu nhập đến từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở, nhưng người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì người đó sẽ được miễn thuế TNCN.

Tuy nhiên, cá nhân thuộc trường hợp này được miễn thuế TNCN cần phải đáp ứng các điều kiện được nêu sau đây:

- Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng, cụ thể:

+ Việc xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

+Trường hợp chuyển nhượng nhà ở có chung quyền sở hữu, đất ở có chung quyền sử dụng thì chỉ cá nhân chưa có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nơi khác được miễn thuế; cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế.

+ Trường hợp vợ chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và cũng là duy nhất của chung vợ chồng nhưng vợ hoặc chồng còn có nhà ở, đất ở riêng, khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở của chung vợ chồng thì vợ hoặc chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng được miễn thuế; chồng hoặc vợ có nhà ở, đất ở riêng không được miễn thuế.

- Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.

Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Riêng trường hợp được cấp lại, cấp đổi theo quy định của pháp luật về đất đai thì thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở được tính theo thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trước khi được cấp lại, cấp đổi”

Cá nhân chỉ được miễn thuế khi đất duy nhất mà cá nhân đó sở hữu là đất ở, còn đối với những loại đất khác thì vẫn sẽ phải nộp thuế TNCN theo quy định.

3. Các trường hợp được miễn lệ phí trước bạ 

Theo quy định tại khoản 10 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP ngày 15 tháng 01 năm 2022 quy định về lệ phí trước bạ. Việc miễn lệ phí trước bạ được quy định như sau: 

“10. Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Như vậy, bạn chỉ được miễn thuế TNCN và lệ phí trước bạ khi bạn tặng cho nhà, đất đối với: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau. Còn lại những trường hợp khác bạn vẫn phải thực hiện nghĩa vụ thuế theo quy định của pháp luật.

Duy Phách