Để giúp bạn đọc hiểu rõ hơn về vấn đề này, Luật sư Nguyễn Thị Phong Lan - Giám đốc Công ty Luật TNHH Intelico- Hà Nội (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) tư vấn như sau:

Luật sư Nguyễn Thị Phong Lan

Từ ngày 01/01/2025, Luật Đất đai năm 2024 chính thức có hiệu lực, mang đến nhiều thay đổi quan trọng trong quản lý và sử dụng đất đai tại Việt Nam. Một trong những điểm đáng chú ý là quy định cụ thể về những trường hợp tài sản gắn liền với đất không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây là nội dung mà người dân và doanh nghiệp cần đặc biệt lưu ý để tránh các rủi ro pháp lý.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 151 Luật Đất đai năm 2024, các trường hợp tài sản gắn liền với đất không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (thường gọi là “sổ đỏ”) bao gồm:

1. Tài sản gắn liền với đất nằm trên thửa đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Trường hợp tài sản gắn liền với đất mà thửa đất không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận (ví dụ: đất vi phạm quy hoạch, đất tranh chấp, đất do lấn chiếm, đất chưa đủ điều kiện pháp lý...), thì các tài sản gắn liền với đất cũng không thể được cấp Giấy chứng nhận. Quy định này đảm bảo sự minh bạch và gắn kết giữa quyền sử dụng đất với quyền sở hữu tài sản trên đất

2. Nhà ở, công trình xây dựng tạm thời hoặc công trình phụ trợ

- Nhà ở, công trình tạm thời: Nếu công trình chỉ phục vụ trong thời gian xây dựng công trình chính hoặc có tính chất tạm bợ như làm bằng tranh, tre, nứa, lá, đất… thì không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

- Công trình phụ trợ ngoài phạm vi công trình chính: Những công trình này chỉ phục vụ việc quản lý, vận hành mà không phải công trình chính nên không được chứng nhận quyền sở hữu riêng biệt.

3. Tài sản gắn liền với đất đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi hoặc quyết định giải tỏa của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Trường hợp tài sản gắn liền với đất đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi hoặc quyết định giải tỏa của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, tài sản sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất để tránh việc xác lập quyền sở hữu mới trên đất đã có kế hoạch thu hồi.

Lưu ý: Nếu sau 03 năm kể từ khi có quyết định mà chưa thực hiện thu hồi, tài sản trên đất có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

4. Nhà ở, công trình được xây dựng trái pháp luật

- Xây dựng sau khi công bố cấm xây dựng: Nếu tài sản được xây dựng sau khi khu vực đã có lệnh cấm xây dựng do quy hoạch, bảo tồn hoặc phát triển hạ tầng thì không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

- Xây dựng lấn, chiếm mốc giới bảo vệ công trình hạ tầng kỹ thuật, di tích lịch sử - văn hóa: Bảo vệ các công trình hạ tầng và di tích văn hóa là nguyên tắc pháp lý quan trọng, nên nhà ở, công trình vi phạm sẽ không được công nhận.

- Xây dựng không phù hợp với quy hoạch: Nếu tài sản được tạo lập sau khi quy hoạch được phê duyệt nhưng không phù hợp với quy hoạch thì không được chứng nhận. Tuy nhiên, nếu chủ sở hữu có giấy phép xây dựng có thời hạn thì có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

5. Tài sản thuộc sở hữu của Nhà nước

Trường hợp tài sản thuộc sở hữu của Nhà nước thì không thể cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho cá nhân hay tổ chức khác, trừ trường hợp tài sản đó đã được xác định là phần vốn Nhà nước góp vào doanh nghiệp theo quy định của Bộ Tài chính.

6. Tài sản không thuộc phạm vi quy định tại Điều 148 và 149 của Luật Đất đai

Tại Điều 148 và Điều 149 Luật Đất đai năm 2024 quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là nhà ở/không phải là nhà ở. Nếu một tài sản không thuộc phạm vi quy định tại Điều 148 và 149, thì sẽ thuộc diện bị từ chối cấp Giấy chứng nhận, ví dụ:

- Công trình xây dựng không có giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất hoặc giấy phép xây dựng; 

- Nhà ở, công trình nằm trên đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như đất lấn chiếm, tranh chấp, quy hoạch thu hồi...; 

- Công trình tạm bợ, công trình phụ trợ không đủ điều kiện; 

- Công trình tín ngưỡng, tôn giáo, sản xuất, kinh doanh không đáp ứng điều kiện;

Việc quy định này mang tính chất tổng quát, nhấn mạnh rằng nếu tài sản không thuộc các trường hợp được pháp luật cho phép cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo Điều 148 và 149 của Luật Đất đai thì cũng không thể được cấp Giấy chứng nhận.

Trên đây là những trường hợp tài sản gắn liền với đất không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Luật Đất đai năm 2024 (có hiệu lực từ ngày 01/8/2024). 

Việc Luật Đất đai năm 2024 quy định chặt chẽ hơn về các trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thể hiện sự quyết tâm của Nhà nước trong việc minh bạch hóa quản lý đất đai, tránh tình trạng hợp thức hóa tài sản xây dựng trái phép hoặc vi phạm quy hoạch, hạn chế rủi ro pháp lý và đảm bảo quyền lợi cho các bên liên quan. 

Do đó, người dân và doanh nghiệp để tránh các vướng mắc khi xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, người dân và doanh nghiệp cần nắm rõ quy định, kiểm tra tình trạng pháp lý của đất và tài sản trước khi xây dựng hoặc mua bán. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào, nên tham khảo ý kiến của cơ quan chức năng hoặc chuyên gia pháp lý để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình.

Duy Phách